قبل البدء في مشروعك الخاص,

قبل البدء في مشروعك الخاص, 

مقدمة:

يعتبر العقد الهندسى الآنشائى (عقود المقاولات) ذو طبيعة خاصة حيث أنة يعتمد بالأساس على اعتبا رات فنية صرفة, لذا من الآهمية بمكان العناية بصياغة مواصفات الآعمال الهندسية لتعطى فى النهاية المشروع المطلوب على أكمل صورة مطلوبة. ومن جهة أخرى فأن معظم المشاريع الآنشائية يتم تنفيذها بواسطة متخصصين ويطلق عليهم مقاولا البناء. وعلية فأن مالك المشروع يقوم بعقد اتفاق مع المقاول ليتم تنفيذ المشروع طبقا للمواصفات والرسومات المحددة وهو ما يطلق علية بعقد الآتشاء, بحيث يقوم المالك بدفع مستحقات مالية للمقاول بموجب شروط العقد نظير قيام الآخير بتنفيذ أعمال المشروع وتسليمة ألى المالك فى صورتة المثفق عليها. وتجدر الآشارة بأن الآسلوب السائد فى مجال المقاولات هو قيام المالك بالآعلان فى الوسائل العامة على المشروع لاختيار المقاول المناسب لتنفيذ المشروع بناء على عوامل عديدة من اهمها خبرة المقاول, والتكلفة المطلوبة للعقد, والآعمال السابقة المنجزة بنجاح للمقاول.

تعريف العقد الهندسى (عقود المقاولات) ومحتوياتة:

العقد هو وثيقة اتفاق مكتوبة بين طرفى التعاقد لتنفيذ مشروع هندسى معين وهما صاحب العمل(جهة التعاقد) ويرمز لة عادة فى العقود الهندسية (عقود المقاولات) بالطرف الآول, والشركة المنفذة (المقاول) ويرمز لة فى العقود الهندسية (عقود المقاولات) بالطرف الثانى, وعلى ذلك فأن العقد يوضح فية حقوق والتزامات كل طرف تجاة الآخر.

محتويات العقد:

1- الآتفاقية (صيغة العقد)
2- الشروط العامة والشروط الخاصة
3- المواصفات
4- بنود قوائم الكميات ( مقاييس الآعمال )
5- الرسومات الهندسية للمشروع
6- الجدول الزمنى لتنفيذ المشروع
7- خطابات ضمان أوأية ملاحق أخرى

1- الآتفاقية:

فى هذا المستند يجسد الآتفاق بين طرفى العقد الهندسي (عقود المقاولات) ويتم التوقيع علية من جهة التعاقد (المالك) والمقاول وربما يتضمن ايضا بعض الشهود, ويذكر فية عادة اسم المشروع وقيمتة المالية واسما طرفى الآتفاق وممثليهما.

2- شروط العقد:

وتشمل الشروط العامة والخاصة وهما كالآتى:

أ) الشروط العامة:(General Conditions)

تشمل هذة الشروط مجموعة الآحكام العامة لآى مشروع وعادة يمكن حصرها فى الآتى:

• تعريف عام بالمشروع (المالك, المقاول, المصمم)
• مكونات العقد
• حقوق ومسؤوليات المالك والمقاول والمصمم
• الزمن الكلي لتنفيذ المشروع
• طريقة الدفع بين المقاول والمالك
• التأمينات وغرامات التأخير

ب) الشروط الخاصة(Special Conditions)

وهى عادة ما تكون أما تعديل أو أضافة للشروط العامة بحيث تلائم طبيعة المشروع المراد تنفيذة فأذا كانت أعمال بحرية مثلا تضاف شروط تخص أعمال المساحة البحرية والحفر فى قاع البحر وكذلك استعمال الآرصفة البحرية وغير ذلك.

أهداف الشروط الخاصة فى العقود الهندسية (عقود المقاولات):

• أعطاء المالك مرونة فى أحداث بعض التعديلات فى بنود المشروع دون التأثير فى زيادة الآسعار.
• تغير بنود التأمينات التى نص عليها فى الشروط العامة وكذلك وضع شروط غرامة التأخير وكيفية تحمل المخاطر.
• تحديد مسؤولية المالك فى توفير عدد من المواد الخاصة كالمعدات والآدوات أو القيام ببعض الآعمال الآستشارية المكملة للمشروع كأعمال مساحية أو اختبارات للتربة أو مواد البناء أو تزويد المشروع بخدمات عامة(كهرباء, مياة)
• وضع مواصفات خاصة كأستبدال مواد أنشائية مذكورة فى الشروط العامة بأخرى ذات مواصفات وجودة عالية.
• وضع اشتراطات على المقاول بعدم انشغالة بأعمال أنشائية أخرى فى الوقت الذى يتم فية تنفيذ المشروع حتى لا يعرقل سير المشروع المتعاقد علية.

3- المواصفات(Specifications)‌‌

يمكن تقسيم المواصفات فى العقود الهندسية (عقود المقاولات) ألى الآنواع التالية:

أ) المواصفات المفتوحة(Open Specifications )

وهى تعطى المقاول حرية التعامل مع موردى مواد مختلفة شريطة التقيد بالمواصفات العامة لتلك الموارد وهناك حالات خاصة فقط يضطر المهندس فيها ألى تحديد نوع معين من المواد المستخدمة فى المشروع بغرض تحقيق جودة خاصة وفى حالة وجود نزاع بين المالك والمقاول يتم عادة اللجوء الى جهة استشارية لإبداء الرأى النهائى ولحل النزاع.

ب) المواصفات المحددة(Closed Specifications )

وهى عادة ما تشترط عدم السماح باستبدال أى نوع معين من المواد أوالعمالة,أو المعدات. وعادة ما تستخدم هذه المواصفات فى أعمال القطاع الخاص.

ج) المواصفات القياسية (Standard Specifications )

وهى عادة مواصفات توضع من جهة رسمية ومسؤولة على تنفيذ بعض المشروعات الآنشائية التخصصية مثل وزارة المواصلات بحيث تقوم بوضع المواصفات لتنفيذ طريق أو ما شابة ذلك.

د) مواصفات الآداء (Performance Specifications )

وهى تلك المواصفات التى يجب توافرها فى أى نشاط داخل المشاريع الهندسية بعد تنفيذها وعادة ما يقوم المقاول الرئيسى بأنجاز العمل بالجودة المطلوبة والمنصوص عليها فى المواصفات على أن تخضع الآعمال ألآنشائية للاختبارات الهندسية اللازمة للتأكد من مطابقتها للمواصفات.

[ه) المواصفات التقنية (Technical Specifications )

وهى مجموعة من الشروط تشتمل بالآساس على عبارات تقنية متفق عليها وذلك لضمان جودة الآعمال المختلفة (Quality Control ) داخل المشروع, ويتم النص فيها عادة على نوعية ومواصفات المراد استعمالها من أسمنت وركام (حصى ورمل) وطوب وحديد وخشب وغيرها, كما ينص فيها على نوعية ومواصفات الخلطات الخرسانية ألى غير ذلك من الآمور المعروفة فى هذا المجال, وكذلك على نوعية المعدات المطلوب استعمالها و مواصفاتها الفنية وخلاصة القول, فأن جميع بنود الآعمال فى المشروعات الآنشائية يتم وصفها وكيفية تنفيذها وفقا للمعايير المتفق علبها مهما كان نوعها.

و) مواصفات المواد والعمالة(Material & Workmanship Specifications )

وهى تلك المواصفات التى توضح معايير المواد المستخدمة فى الآنشاء
(الميكانيكية والطبيعية), ومستوى العمالة فأنها توضح خصائصهم من حيث الخبرة ومستوى الآداء مثل أعمال الصرف الصحى وأعمال اللحام, والتى تتطلب عمالة ذات كفاءة معينة, وعادة يقوم المالك بعمل الاختبارات اللازمة للتأكد من دقة الآعمال المنجزة والتى تتطلب عمالة ذات كفأة معينة ومن حق المالك أومن ينوب عنة التأكد من توافر الخبرات المطلوبة من عمالة للتأكد من سير العمل على الوجة المطلوب.

4- بنود قوائم الكميات (Bills of Quantity)‌‌

وهى جداول تحصر فيها جميع بنود الآعمال الانشائية مثل (أعمال الحفر والردم, وأعمال الخرسانة, وأعمال البناء, وأعمال الطبقة العازلة, وأعمال البلاط والآرضيات, وأعمال الدهانات....الخ) وكمياتها وتشمل خانات لوحدات القياس وفئة السعر لكل وحدة ومجموع الآسعار كما فى الجدول رقم(1-1). ويمكن القول بأن حساب الكميات فى المشروعات الهندسية يفيد فى تحديد الزمن الكلى لتنفيذ المشروع, وكذلك فى حساب أنتاجية العمل لكل نشاط. هذا ويتم أعداد الآعمال المختلفة للمشاريع الآنشائية فى دفتر خاص معتمد ( دفتر الحصر) وهو يعتبر من المستندات المهمة ولايسمح بتداولة بين أيدى غير مسؤولة وفى العادة يحفظ بعهدة مهندس المالك, ويمكن القول بأن أهمية حساب كميات أى مشروع أنشائى تتلخص فى الآتى: حساب كميات أى مشروع أنشائى يساعد فى وضع التكلفة المتوقعة لة والتى على أساسها يتم اختيار المقاول لتنفيذ المشروع.
• يمكن عمل ميزانية كلية للمشروع من بدايتة حتى نهايتة.
• بناء على التكلفة المتوقعة للمشروع فى البند السابق يتم تحديد قيمة التعديلات (أن تطلب الآمر) أثناء مرحلة التنفيذ.

جدول(1-1) يبين نموذج لحساب كميات مشروع أنشائى.

اسم البند Item	الوحدة Unit	الكمية Quantity	ثمن الوحدة Unit Price	الآجمالى Total
أعمال الحفر	المتر المكعب(م)2
أعمال الخرسانة العادية	المتر المكعب(م)2
أعمال الخرسانة المسلحة	المتر المكعب(م)2
أعمال المبانى (الحوائط)	المتر المربع(م)2
أعمال اللياسة (البياض)	المتر المربع (م)2
أعمال الدهانات	المتر المربع (م)2
أعمال الآرضيات	المتر المربع (م)2
أعمال الكهرباء	بالعدد
أعمال النجارة	بالعدد
الآعمال الصحية	بالعدد
الآجمالى

5- الرسومات الهندسية ( Drawings )‌‌

الرسومات الملحقة مع مستندات العقد توضح الخطوط العريضة للمشروع دون تفاصيل( حسب طريقة التعاقد) حسب التصاميم الهندسية المعتمدة من المهندس الاستشارى على ان يقوم المقاول بعد ذلك بوضع رسومات تفصيلية لكل نوع من الآعمال يوضح فيها كيفية تنفيذ الآعمال الآنشائية وبعد ذلك يتم اعتماد الرسومات من قبل جهة الآشراف (الجهة المشرفة على المشروع) قبل البدء فى التنفيذ, وشكل رقم(1-1) يوضح التوجيهات العامة والتى يجب ان تحتويها اى لوحة تخطيط فى الرسومات الهندسية للمشروع.

أضافة الى ذلك, فهناك مستندات أخرى تعتبر مكملة للعقد ولايتم تنفيذ المشروع بدونها ومنها على سبيل المثال:

أ) برنامج العمل وطريقة التنفيذ (Planning)

وهى تشمل وضع خطة عمل من قبل المقاول لتنفيذ المشروع وتحديد الآنشطة المختلفة لة, وكيفية تنفيذ هذة الآنشطة وعلاقتها مع بعضها البعض, وكيفية تنفيذها, وكذلك تتابع مراحل العمل المختلفة من واقع خبرتة فى الآعمال المشابهة, وعادة يجتهد المقاول فى تقديم طريقة عمل تنال رضا جهاز الآشراف, وفى نفس الوقت تمثل أقل تكلفة لتنفيذ المشروع. ويتم فية حساب زمن كل بند داخل المشروع وكذلك حساب الموارد(مواد,عمالة,معدات,موارد مالية) التى يحتاجها المشروع. ويمكن القول بشكل عام, بأن طريقة تخطيط المشاريع الكبرى والتى تحتوى على أعمال عديدة (متباينة ومتداخلة) يتم أعداد برنامج العمل فيها بواسطة الحاسب الآلى.
شكل (1-1) نموذج لعنوان لوحة مخطط فى مشروع أنشائى

ب) جداول المعدات والعمالة

بعد توقيع العقد واستلام موقع العمل يقدم المقاول كشفا بالمعدات والآلات التى يزمع استخدامها موزعة على قطاعات العمل المختلفة. كما يقدم كشفا اخرا بالعدد الآحمالى للقوى العاملة بالمشروع, كما يقدم تفاصيل على سابق خبرة العناصر الآساسية وخاصة المهندسين لاعتمادهم من جهاز الآشراف قبل مباشرة اعمالهم

6) الجدول الزمنى لتنفيذ المشروع‌‌

زمن تنفيذ المشروع يعتبر عنصرا اساسيا فى عقود الآنشاءات الهندسية (عقود المقاولات) حيث ان المالك عادة ما يكون لدية احتياجات واهداف معينة فور الآنتهاء من تنفيذ المشروع. على سبيل المثال اذا كان المشروع استثمارى عقارى فأن هناك موعدا مخططا لة من قبل المالك لتأجير ذلك العقار,بينما المشاريع التعليمية كالمدارس والجامعات فأن تسليمها عادة مايتم فى فترة الصيف (الآجازة) قبل بداية السنة الدراسية عادة. وبناء على ما سبق ذكرة فأن معظم العقود الآنشائية تتضمن شروط على الزمن الفعلى لتنفيذ المشروعطبقا للعقد المتفق علية, والمعتمد من المالك وذلك من تاريخ صدور الآمر الكتابى الى المقاول وتسليمة الموقع بما فى ذلك اى زيادات او تعديلات تصدر الية كتابة, وعلية فأن المقاول غير مسؤول على اى تأخير يثبت للمالك ان سببة لم يكن بالآمكان توقعة عند وقت دراسة العطاء وكانت خارجة على ارادتة وعلية فأنة يجوز للمالك منح المقاول تمديدا مناسبا فى مدة تنفيذ الآعمال بمقدار العمل الزائد, او بسبب ظروف طارئة قد تحدث للمشروع. أما أذا كان التأخير ناشئا على اسباب اخرى فعلى المقاول ان يتحمل تكاليف الآشراف خلال فترة التأخير أضافة الى غرامة التأخير التى ينص عليها العقد.

7) خطابات الضمان (Warranty )‌‌

عند التسليم النهائى للمشروع فأن المالك فى العادة يرغب فى الحصول على ضمانات للمشروع بحيث يعمل كما خطط لة, وبعبارة اخرى فهو يريد من المقاول القيام ببعض أعمال الصيانة والمتابعة بعد تنفيذ المشروع, وهى فى العادة تتم بناء على وثيقة موقعة من الطرفين (وثيقة ضمان) وتشمل فترة ضمان زمنية من تاريخ الاستلام الابتدائى للمشروع, وهى فى العادة تشمل المشاريع التى تحوى معدات ميكانيكية وكهربائية وفى بعض مشاريع البناء ايضا. ويجب الاشارة الى ان اهداف هذة الضمانات قد تكون غير واضحة(يمكن لمشروع واحد ان يحوى عدة ضمانات وكل ضمان لة هدفة وتأثيراتة), وبذلك قد يتحمل المقاول تبعات اخرى من حيث تغيير بعض البنود التى تم تنفيذها مسبقا فى المشروع والتى هى بالآصل ليست ملزمة لة من واقع العقد الموقع. ويمكن القول ان مشاريع البناء الكبيرة والتى يتم تنفيذها تحتوى على مرحلة صيانة لكى يتم التأكد من أن جميع بنود المشروع مطابقة للشروط والمواصفات المذكورة فى العقد وعملها بصورة جيدة. أضف ألى ذلك, أن خطاب الضمان يتضمن قيام المقاول بأعمال صيانة للمشروع لمدة زمنية بعد تسليم المشروع, وعادة ما تكون سنة كاملة لضمان كفاءة المشروع بدون تكاليف اضافية يتكبدها المالك.

طرق التعاقد وأطراف العقد فى المشروعات الآنشائية(Construction Contracting Method)

معظم المشاريع الآنشائية تتضمن مشاركة كل من المالك والمصمم والمقاول والموردين, وعموما فأن المالك هو الذى يحدد نوعية العقد, بناء على دراسات مستفيضة, وبمجرد تحديد نوعية العقد واخذ قرار تنفيذ المشروع, فمن الضرورى عمل الاستشارات الهندسية والتصميمات اللازمة والتى تخدم أهداف المشروع وبناء علية يشرع المقاول فى تنفيذ المشروع, وتجدر الآشارة بأن اتفاقية العقد ومهام كل طرف فى المشروع تعتمد على طبيعة وحجم المشروع. وهذة المهام يجبأن تقيم وتدرس جيدا لكى تحدد علاقة كل طرف بالأخر خلال زمن تنفيذ المشروع.

وبالتالى يمكن القول بأن هناك خمسة انواع اساسية لطريقة التعاقد فى المشروعات الآنشائية يمكن تلخيصها كما يلى:

1) طريقة التعاقد العام(General Contract Method)

هى طريقة تعاقد بين المالك والمقاول الرئيسى, بحيث يتم تمثيل المالك بواسطة شركة تقوم بأعداد التصاميم الهندسية وكل ما يتعلق بالعقد(فى مشاريع البناء عادة ما تكون شركة تصميم معمارى), بحيث يكون دور كل طرف أثناء التعاقد واضحا ومعروفا فى الشروط العامة لمستندات العقد. وفى العادة يتم الآعلان على المشروع فى الوسائل العامة لآشعار الآطراف المعنية(المقاولين) على أخر موعد لتقديم العطاء. هذة العطاءات تفتح وتقرأ فى وجود المقاولين. وفى الغالب يتم ترسية المشروع لآقل عطاء من حيث السعر, وبقية العطاءاتتبقى مفتوحة وبخاصة العطاء الثانى والثالث من حيث السعر الى حين توقيع العقد بين المالك والمقاول, مع ملاحظة أن هذة الآجراءات لها ضوابط قانونية. أما بالنسبة لطريقة التعاقد فى القطاع الخاص فأن الخطوات تشبة تلك التى فى القطاع العام ولكن ليست بنفس الضوابط والمعايير. على سبيل المثال, يكون فتح العطاء فى جلسة مغلقة وعلية يحدد المقاول. وفى بعض الآحيان قد يلجأ المالك ألى التفاوض فى تكلفة المشروع بسعر أقل مما هو مذكور والمقدم من المقاول, وهذا بالطبع ليس مألوفا. ونخلص من هذا, سواء كانت طريقة التعاقد خاصة أو على مستوى القطاع الحكومى فأن اتفاقية التعاقد تكون متسابهة. فعلى على سبيل المثال شكل (1-2) يوضح أن المقاول الئيسى متخصص فى أعمال معينة فى بنود أعمال المشروع المختلفة(خرسانة, تركيبات منشأت معدنية....ألخ)أضافة ألىذلك, فقد يكون المقاول الرئيسى لاتوجد لدية خبرات معينة لتنفيذ بعض بنود المشروع. وبناء علية, فأنة يتعاقد من الباطن مع مقاول يقوم بتلك الآعمال ويكون المقاول بالباطن مسؤولا على العمالة والمعدات والموارد والآدارة لبنود الآعمال الموكلة أليه

أنظر شكل 1-2 رسم توضيحى يبين علاقة المالك بالأطراف المختلفة فى التعاقد العام

عقود المقاولات

ملاحظات :

• من المتعارف علية فى كثير من الآحيان (فى مشروعات البناء العادية) أن يكون هناك حوالى ثلاثة مقاولين بالباطن على الآكثر لتنفيذ بنود مختلفة داخل المشروع .
• فى مشروعات البناء التخصصية (المستشفيات) فأنة من المحتمل أن يصل عدد مقاولى الباطن الى سبعين مقاول
• فى مشاريع البناء الثقيل (الجسور) فأنة فى غالب الأحيان نحتاج إلى عدد قليل من مقاولى الباطن ، حيث أن المقاول الرئيسى لديه الأمكانيات (مواد ، عمالة ، معدات) لتنفيذ معظم بنود المشروع وفى بعض الحالات النادرة الحدوث . يقوم المقاول الرئيسى بتكليف مقاول بالباطن ليقوم بكل بنود أعمال المشروع وتسمى هذة الحالة بالسمسرة (Brokerage) وهى لا تعتبر طريقة مجدية للمالك حيث أن تكلفة المشروع الكلية تتضمن أرباح المقاول الرئيسى والمقاول بالباطن . هذا وتكون مسؤولية التخطيط والاشراف لبنود الأعمال المختلفة للمشروع على عاتق المقاول الرئيسى مهما كان حجم العمل الموكل إلى المقاول بالباطن .

متى ينصح باستعمال طريقة التعاقد العام؟

فى هذا النوع من التعاقد يفترض أن يكون المقاول الرئيسى لديه الكفاءة والخبرة فى إدارة المشروع وكذلك مسؤوليته فى توفير الموارد المختلفة له . هذا يعنى أن المقاول يجب أن يكون لديه عمالة ذات كفاءة ، وأجهزة مختلفة لآنجاز بنود المشروع المختلفة ، وبناء على ماتقدم ذكره يمكن القول بأنه إذا ما توفرت لدى المالك الآدارة الآساسية الجيدة فى المشروع فأن هذه الطريقة لن تكون المفضلة له . بالرغم من ذلك فأن هذه الطريقة هى الوحيدة التى تعطى المالك تصوراً واضحا على التكلفة الآجمالية للمشروع برمته قبل البدء فى مرحلة التنفيذ على غرار طرق التعاقد الآخرى والتى يتم تقدير تكلفة المشروع فى مرحلة التصاميم الهندسية أو فى مراحل مبكرة من تنفيذ المشروع كما سيأتى بيانه لاحقا .

2) طريقة التعاقد المنفصل(Separate Contract Method)

فى هذه الطريقة يكون التعاقد بين المالك ومقاولين متخصصين للقيام بأعمال بنود المشروع المختلفة كما فى شكل (1-3) ، وهى تشبه طريقة التعاقد العام ولكن بدون مقاول رئيسى للمشروع وهذا يعنى أن على المالك الأشراف على المشروع. وبناء عليه يجب أن يكون لديه الكفاءة والقدرة على ذلك وبالتالى فأن الفائدة الأساسية فى هذا النوع من التعاقد أن الأرباح التى قد تذهب إلى المقاول الرئيسى تحفظ من قبل المالك . أما فى الحالات التى يفتقر فيها المالك ألى الآمكانيات الإدارية داخل الموقع فبأمكانه التعاقد مع مؤسسة أو هيئة لتقوم بمهام الأشراف أثناء مراحل تنفيذ المشروع . وتجدر الإشارة ألى أن مهام هذه المؤسسة يجب أن تكون واضحة عند التعاقد معها حيث إن مقاولى المشروع ملزمين بالجهود الإدارية والتنسيقية الصادرة من هذه المؤسسة . فمن الواضح أنه يمكن أن تنشأ نزاعات بين المقاولين والمؤسسة( الجهة المشرفة) ، وبناء عليه يجب على المالك فى مثل هذه الحالات القيام بأعمال الإدارة والأشراف أثناء مراحل تنفيذ المشروع.
أنظر شكل1-3 الهيكلة النموذجية بطريقة التعاقد المنفصل

عقود المقاولات

متى ينصح باستعمال طريقة التعاقد المنفصل؟

إن من الشروط الآساسية لتطبيق هذه الطريقة فى التعاقد هى أمكانية الحصول على مدير فنى أو مهندس إدارة مشروعات ذى كفاءة بحيث يشرف على البنود المختلفة للمشروع ، وبناء عليه تكون هذه الطريقة ملائمة للمشاريع ذات الطبيعة التى تتضمن مقاولين متخصصين يمكن الاستعانة بهم فى بنودالمشروع التخصصية ، ومما تجدر الآشارة أليه هذه الطريقة تعرض المالك إلى الكثير من المخاطر مقارنة بطريقة التعاقد العام (لايوجد مقاول رئيسى) ، أضافة إلى كونها تقلل جدا من الأرباح التى قد يحصل عليها المقاول الرئيسى أثناء تنفيذه لمشروع ما بناء على تقييم المالك للأعمال المنفذة ( تكون أرباح المقاول الرئيسى فى العادة أقل من3% من التكلفة الآجمالية للمشروع) ، وعلى ذلك يمكن القول بأن هذه الطريقة ليست شائعة الاستخدام فى المشاريع الأنشائية .

3) طريقة الحساب الإجبارى (Force Account Method)

فى هذه الطريقة لايوجد كتابة عقد لتنفيذ الآعمال الآنشائية لمشروع ما, حيث أن المالك تكون لديه أمكانيات من حيث الموارد البشرية قادرة على تنفيذ المشروع من الناحية التقنية (انظر شكل1-4). وبناء عليه, فأن المالك يجب عليه تزويد الموقع بالموارد ، والعمالة ، والمعدات ، وكذلك الأشراف أثناء تنفيذ بنود المشروع المختلفة. ويمكن القول بأن المالك يمثل دوراً أساسياً (مدير المشروع) ، بينما يمثل المصمم دوراً غير أساسى. ومن الجدير بالذكر ، أن المالك يستفيد استفادة كبيرة فى هذا النوع من التعاقد حيث يتم إلغاء التكاليف المتكبدة لمتابعة مقاول ما فى المشروعات الآنشائية وبعبارة أخرى تعفى المالك من التكاليف فيما لو كلف مقاول ما لتنفيذ المشروع .
أنظر شكل 1 – 4 الهيكلة النموذجية لطريقة التعاقد بالحساب الإجبارى

عقود المقاولات

متى ينصح باسعمال هذه الطريقة؟

هذه الطريقة مناسبة بصفة خاصة فى المشاريع الصغيرة (مشاريع صيانة) والتى تتصف بالباسطة ، وبناء عليه فمن المنطقى أن يكون لدى المالك (خلال شركته) أطقم عمل ماهرة للقيام بالآعمال الآنشائية المختلفة للمشروع .

4) طريقة التعاقد بأسناد التصاميم الهندسية للمقاول (Design-Build Method)

فى هذه الطريقة من التعاقد يتم توظيف شركة أنشاءات ، ومن ثم الأستفادة من خبراتها فى مرحلة التصميم الهندسى على وجه الخصوص ، حيث يكلف المالك المقاول الرئيسى للقيام بأعمال التصميم والتنفيذ كما هو موضح فى شكل (1-5) وفى بعض الأحيان يطلق عليها بعض المتخصصين فى هذا المجال بعقد تسليم مفتاح (Turnkey Construction) ، وبناء على ذلك, فأن المسؤولية التقنية تنحصر من ناحية التصميم والتنفيذ فى جهة واحدة (المقاول) أضافة إلى أعمال أخرى قد توكل إليه أثناء مرحلة التنفيذ ، وتجدر الآشارة بأن احتمالية تنفيذ المشروع تكون فى زمان قياسى باستخدام هذا النوع من التعاقد ، ويمكن القول, بأن هذا النوع من التعاقد يشبه إلى حد ما طريقة التعاقد العام ولكن مسؤولية المقاول كما أسلفت تتضمن التصميم الهندسى وتنفيذ المشروع 0 ، وعموما فأن هذه الطريقة يكثر استخدامها فى المشاريع الكبيرة وذات الطبيعة الصناعية كمحطات تكرير النفط ( البتروكيميائية ) 0
أنظر شكل 1 – 5 هيكل نوذجى لطريقة تعاقد بإستناد التصاميم للمقاول

عقود المقاولات

متى ينصح باستعمال هذه الطريقة؟

حيث أن المقاول يقوم بأعمال التصميم الهندسى والتنفيذ فى نفس الوقت ، فعليه يمكن القول بأن أعمال التنفيذ تبدأ فعليا قبل الأنتهاء من التصاميم الهندسية بحيث يمكن ترجمة تلك التصاميم أولاً بأول إلى واقع أعمال وخاصة فى البداية المبكرة من تنفيذ المشروع ، وعموما فأن هذه الطريقة تحظى بأقبال واسع عندما يكون معدل التضخم عالياً فى قطاع الآنشاءات .

5) طريقة التعاقد المتخصص(Professional Construction Management Method)

تعتبر طريقة التعاقد المتخصص من أحدى الطرق التى يتم فيها التعاقد مع شركة أنشاءات لكى تقوم بأعمال تخصصية بحته كما هو موضح بالشكل .
أنظر شكل 1-6 هيكل تنظيمى لتوضيح طريقة التعاقد المتخصص

عقود المقاولات

وفى أغلب الآحيان يتم توظيف مدير فنى للمشروع قبيل مرحلتى التصميم والتنفيذ ، أضف إلى ذلك فقد يكون المدير الفتى للمشروع عنصراً رئيساً فى أختيار الشركة التى تقوم بالتصاميم الهندسية ، وخلال تلك الفترة فأن المدير الفتى للمشروع يقوم بمراجعة وتقييم المشروع من ناحية التكلفة وزمن التنفيذ وعن مدى أمكانية التقليل من التكلفة الآجمالية للمشروع ، وعليه فأن المدير الفنى للمشروع يعمل فى الواقع لمصلحة المالك . أما على طريقة دفع أتعابه من قبل المالك فأنها تعتمد بالدرجة الآولى على حجم المشروع ( المشاريع ذات التكلفة العالية تعطى مردودا ماديا عاليا للمصمم) ،

ونخلص من ذلك أن المدير الفنى للمشروع يتم توظيفه من قبل المالك لكى :

أ) يتأكد من أن المشروع ذو جدوى اقتصادى ويحقق أهدافه .
ب) يقوم المديرالفنى بتقويم المشروع ، ومن ثم يعطى ضمانات للمالك على التكلفة الآجمالية للمشروع.
ج) بناء على ما تقدم ذكوه فى الفقرة (ب) فأنه من الممكن لمدير المشروع عمل ترتيبات مع المالك من حيث مقاسمة أموال موفرة فيما لو قلت تكلفة المشروع الفعلية على التكلفة الآجمالية .

متى ينصح باستعمال هذه الطريقة؟

يكثر استعمال هذه الطريقة فى المشاريع الكبيرة وذات البنود المعقدة مثل المستشفيات والتى تحتاج بطبيعتها الى مهندسين أنشائيين متخصصين حتى فى مرحلة تصميم المشروع ، وخلاصة القول فأنه ينصح باستعمال هذه الطريقة فى المشاريع الهندسية الكبيرة والمطلوب تنفيذها بصورة سريعة .
3,1 مرحلة التعاقد فى المشاريع الآنشائية (Contracting Stage)

من المتعارف عليه أن أى مشروع إنشائى يمر بثلاث مراحل رئيسية وخاصة المشروعات الكبيرة وهذة المراحل هى : مرحلة دراسة الجدوى ، والمرحلة الهندسية التى تشمل ( التصميم ، والتعاقد والتنفيذ ، والتسليم), ومرحلة التشغيل والصيانة وسوف أتعرض فقط بشىء من التفصيل لمرحلة التعاقد نظراً لأهميتها وعلاقتها بهذا المقرر .

تبدأ مرحلة التعاقد أثناء الأعداد للجزء الأخير من مرحلة التصميم الهندسية حيث تكون الرسومات المعمارية والتنفيذية وملحقات مخططات المشروع قد تم أعدادها وذلك تمهيداً لأعمال حصر الكميات ، واختيار المقاول المناسب لتنفيذ المشروع . وفى حقيقة الأمر تعتبر مرحلة التعاقد بمثابة مشروع صغير بالنسبة للمالك وتحتاج إلى تخطيط جيد ، والشكل رقم (1-7) يلقى الضوء على أهم الآنشطة التى تمر بها مرحلة التعاقد . ويمكن تلخيص أهم الخطوات التى تمر بها هذه المرحلة كما يلى : -
• تجهيز مستندات المناقصة(Bidding Document)
• اختيار المقاول(Contractor Selection)
• توقيع العقد(The Agreement)
1) تجهيز مستندات المناقصة (Bidding Document)
هى تلك الوثائق والمستندات التى تعطى عادة للمقاولين لدراسة المشروع ، ومن ثم تقديم العطاء للمالك ، تمهيداً لأختيار المقاول المناسب الذى سوف يقوم بتنفيذ المشروع 0
وتشمل هذه الوثائق التالى : -
أنظر شكل 1 – 7 يبين تتابع الأنشطة المختلفة فى مرحلة التعاقد

عقود المقاولات

• خطاب المالك : (Invitation To bid)
وهو عبارة على دعوة من مالك المشروع إلى المقاولين لدخول المناقصة ، وعادة ما يوضح فيها أسم المشروع ،وطبيعته, ومكانه وكذلك يحدد فيه موعد تسليم العطاء والمتطلبات الآساسية الواجب توافرها فى أى عطاء، أضافة إلى الشروط الأخرى التى تشمل الضمان والتأمينات وغرامات التأخير .
• شكل المناقصة : (Bid Form)
هوذلك الخطاب الموجه من المقاول إلى المالك يفيد فيه موافقة الآول على دخول المناقصة بالشروط المذكورة فى دعوة المالك ، وأنه قد تم دراسة بنود المناقصة المختلفة .
• شكل العقد : (Construction Contract)
العقد كما سبق ذكره هو الآتفاق النهائى والرسمى بين المالك والمقاول ، ويحتوى على :-
أ) أسم كل منهما وبياناته كاملة .
ب) أ سم الشهود على العقد وعادة ما تكون جهة رسمية ملمة بالنواحى القانونية .
ت) أسم المشروع المزمع تنفيذه مع أعطاء نبذة على محتوياته الآساسية .
ث) الزمن الكلى لتنفيذ المشروع ، وتكلفته الكلية .
ج) أسلوب التعامل المادى بين المالك والمقاول .
ح) محتويات العقد من رسومات هندسية وشروط وخطابات ضمان وتأمينات وغرامات .
2) اختيار المقاول : (Contractor Selection)
فى العادة يتم أختيار المقاول على طريق المناقصة (Bidding) ، والتى يتم إعلانها فى الوسائل العامة أو على طريق الآسناد المباشر(Forced Tendering) لتنفيذ المشروع ، وهناك العديد من المناقصات من أهمها : المناقصات المفتوحة (Open Tendering) ـ والمناقصات المحدودة (Selective Tendering ) والمناقصات المتعددة (Series Tendering) ، وسوف يأتى شرحها مفصلة فى لاحقاً بمشيئة الله تعالى . وفى العادة تقوم الجهة المالكة للمشروع بدراسة العطاءات المقدمة من المقاولين وتقييمها من الناحية الأقتصادية والهندسية ( التكلفة ، الجودة) وعلى ذلك يتم أختيار المقاول المناسب لتنفيذ المشروع . وفى الحقيقة فأن خبرة المقاول وأعماله التنفيذية السابقة ومواعيداها وجودتها ، وتكلفتها ، وكل ذلك يعتبر من العوامل المهمة جداً فى أختيار المقاول لتنفيذ أى مشروع إشائى، أضف إلى ذلك فأن على المالك الأخذ بالأعتبار الضمانات( ضمانات مصرفية أو ضمانات شركات تأمين) والتى على ضوئها تتكفل بتحمل أو تغطية أى تقصير قد يتسبب المقاول فيه أو فى حالة عدم التزام المقاول بالشروط التى ينص عليها العقد . وعادة يقوم المالك بإرسال خطاب رسمى عند أختيار المقاول المناسب للمشروع ، يعلمه بأنه قد تم أختياره لتنفيذ المشروع ، مع تحديد موعد للتوقيع على وثيقة العقد فى صورته النهائية تمهيدا لمرحلة تسليم الموقع ثم البدء فى التنفيذ .
3) توقيع العقد (The Agreement)
ويعنى الأتفاق الرسمى النهائى بين كل من المالك والمقاول ، وهو ملزم للطرفين من الناحية القانونية على محتويات العقد ، بحيث يشمل موافقة المقاول على تنفيذ الأعمال الإتشائية نظير مبالغ مالية تدفع من قبل المالك ، بطريقة معينة وزمن متفق عليه بناء على الشروط التى قد تمت الموافقة عليها ومن الجدير بالذكر فأن هناك نقاطاً أساسية يجب ملاحظتها عند التعاقد وهى : -
• يجب أن تكون جميع بنود العقد مصاغة بأسلوب واضح وسهل وبسيط ولا تحتمل أكثر من معنى .
• يجب ألا يكون هناك تعارض فى بنود العقد وأن توافق جميع بنود العقد قوانين البلد المراد أقامة المشروع فيه .
• يجب النص فى العقد على كيفية التعامل المادى بين الطرفين وكذلك عند أحداث أى تغييرات تقنية فى أحد بنود الآعمال (زيادة أو نقص فى بنود المشروع) وكيفية التعامل معها من حيث النوعية وزمن تنفيذها وتكلفتها .
• يجب أن يحتوى العقد على حقوق وواجبات كل طرف بلغة سهلة الفهم .
• يجب أن يحتوى العقد على غرامات التأخير من حيث كيفية التعامل معها .
ـــ ويجدر الحديث فى هذا الصدد على المسؤوليات والأهداف الرئيسية لكل من المالك والمقاول فى مرحلة التعاقد .
مسؤوليات المالك أثناء مرحلة التعاقد :
1) شرح المطلوب تنفيذه من أعمال هندسية للمقاول وذلك على طريق الوصف بتقارير فنية أو تقديم مخططات للمشروع .
2) الأشتراك فى تحمل المسؤولية مع المقاول فى حالة تعاقده مباشرة مع موردى المواد للمشروع بحيث يقدم المقاول له الاستشارة اللازمة عند وصول المواد إلى الموقع من حيث مطابقتها للمواصفات .
3)يتحمل المالك دفع المستحقات المالية المطلوبة للمقاول طبقا للعقد فى مواعيدها ولايتحمل تبعات تأخير الدفع طبقا لما ينص عليه العقد .
الأهداف الرئيسية للمالك أثناء التعاقد :
1) الحصول على أحسن جودة للمشروع وبأقل تكلفة وفى أقل وقت .
2) تجنب تحمل المخاطر فى حالة حدوثها قدر الامكان .
3) الأحتفاظ بأخذ قرار أى تغييرات قد تطرأ على المشروع أثناء مرحلة التنفيذ .
مسؤوليات المقاول أثناء مرحلة التعاقد :
1) المقاول هو المسؤول على سلامة وجودة المشروع خلال مدة تنفيذه ومدة الضمان المنصوص عليها فى العقد ، فأذا حدث خلل أثناء مرحلة الضمان فيتحمل المقاول أصلاح الخلل على نفقته .
2) المقاول مسؤول على سلامة الموارد البشرية ودفع أجورهم والتأمين عليهم أثناء تواجدهم بموقع العمل .
3) المقاول مسؤول على جودة المواد المسلمة إليه لاستعمالها فى البنود المختلفة للمشروع وطرق الحفاظ عليها ، وكذلك يكون مسؤولاً على الأعمال التى تم أنجازها ولم تسلم بعد إلى المالك .
4) يقع على عاتق المقاول القيام بجميع الأعمال المطلوب تنفيذها طبقا للمواصفات والشروط والرسومات الهندسية التى تم التعاقد عليها خلال المدة المحددة للمشروع .
الأهداف الرئيسية للمقاول أثناء التعاقد :
1) الوصول إلى اتفاق مع المالك على تحديد زمن تنفيذ المشروع .
2) تحقيق أعلى عائد مادى من خلال تنفيذ المشروع .
3) تجنب حدوث المخاطر داخل الموقع قدر الآمكان .
4) تجنب الوقوع فى الشروط الجزائية مثل غرامات التأخير أثناء تنفيذ المشروع .